*本文轉(zhuǎn)自鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)人物深度專訪媒體號(hào)“問(wèn)渠人物”
?
在和自己的老板搭檔近20年后,永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬和遠(yuǎn)在澳門的創(chuàng)始人張宗真因?yàn)樾鹿谝咔樘幊闪?/span>“網(wǎng)友”。而就在采訪后的第二個(gè)工作日,位于北京豐臺(tái)區(qū)的永同昌集團(tuán)總部,也因?yàn)橐咔殚_(kāi)始實(shí)行全員居家辦公。
?
幾年來(lái),疫情、市場(chǎng)和政策環(huán)境的多重沖擊,讓行業(yè)中幾乎所有企業(yè)都備受影響。不過(guò),這家澳資背景的企業(yè)卻始終保持著穩(wěn)健發(fā)展的步調(diào),不僅凈負(fù)債率長(zhǎng)期控制在30%以下,2021年利潤(rùn)總額還提升了33%,實(shí)現(xiàn)了真正的逆市增長(zhǎng)。這也意味著,永同昌在行業(yè)中是一家“非典型”的企業(yè)。
?
“這兩年房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)太困難了,很多房企都出現(xiàn)了問(wèn)題。但疫情只是階段性影響,即使沒(méi)有疫情的沖擊,很多房企自身的問(wèn)題也會(huì)很快暴露。”永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬接受鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》專訪時(shí)表示。
?△?永同昌集團(tuán)總裁胡東鵬
?
辦公樓外,是又一次提質(zhì)升級(jí)中的永同昌西國(guó)貿(mào)汽服基地,防疫有序,人來(lái)車往,這是一個(gè)被城市“需要”的特殊場(chǎng)所。“任何時(shí)期,只要城市還在運(yùn)轉(zhuǎn),就需要這樣的園區(qū)提供服務(wù)。”這是永同昌最具代表性的產(chǎn)業(yè)園區(qū),經(jīng)過(guò)17年的成熟運(yùn)營(yíng),產(chǎn)業(yè)園板塊為永同昌提供了源源不斷的現(xiàn)金流。
?
剛剛在5月26日迎來(lái)30歲生日的永同昌,已經(jīng)走出了一條自己的發(fā)展道路,形成以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù),文旅康養(yǎng)、物業(yè)管理、科技孵化、建筑施工等多產(chǎn)業(yè)協(xié)同并舉的特色發(fā)展模式,成為一家資產(chǎn)總值逾680億元、員工近萬(wàn)人的綜合性企業(yè)集團(tuán)。
?
面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì),胡東鵬結(jié)合永同昌近30年發(fā)展模式的探索與總結(jié),分享了其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法以及企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。
?
在胡東鵬看來(lái),永同昌早已不是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè),而是一家資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)公司。
?
歷經(jīng)30年發(fā)展,永同昌的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已頗具規(guī)模,項(xiàng)目布局全國(guó)30余座城市,甚至延伸至日本、蒙古等亞太國(guó)家,公司在2021年、2022年連續(xù)兩年躋身中指院地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜。
?
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是我們的老本行。”國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師出身的胡東鵬表示,早期永同昌的項(xiàng)目主要布局廈門和福建,2002年左右設(shè)立北京總部,“我也是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始跟永同昌結(jié)緣的。”
?
永同昌在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)性能力方面有很深的積淀,到目前為止,公司已經(jīng)建立了一整套成熟的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)管理模式,今年年初還推出了第四代住宅產(chǎn)品手冊(cè)。不過(guò),從去年開(kāi)始,集團(tuán)內(nèi)部對(duì)于拿地的要求進(jìn)一步收緊,明確提出郊區(qū)、新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)“三區(qū)”的地不能拿。這意味著永同昌在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的布局正在收縮。
?
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)越來(lái)越薄,鏈條過(guò)長(zhǎng),有時(shí)銷售速度、周轉(zhuǎn)速度還跑不過(guò)財(cái)務(wù)費(fèi)用,一旦市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng),企業(yè)受影響較大。”胡東鵬表示,“雖然部分區(qū)域仍有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì),但整體而言房地產(chǎn)行業(yè)將回歸‘制造業(yè)’和‘服務(wù)業(yè)’。”
?
回歸“制造業(yè)”,是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從產(chǎn)品來(lái)講已經(jīng)高度標(biāo)準(zhǔn)化,只要是正常市場(chǎng)渠道購(gòu)買的房產(chǎn),基本上都是“合格品”,與此同時(shí)生產(chǎn)端的平均利潤(rùn)率也會(huì)降低到一般制造業(yè)的水平,大概在1%-2%?;貧w“服務(wù)業(yè)”,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間會(huì)集中在銷售服務(wù)和物業(yè)服務(wù)的環(huán)節(jié)。
?
在這樣的背景下,永同昌從三年前就開(kāi)始重點(diǎn)布局資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。“這是企業(yè)經(jīng)過(guò)深思后決定的:一是從宏觀環(huán)境來(lái)看,隨著中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的放緩,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在縮減,行業(yè)步入存量階段,這是發(fā)展趨勢(shì);二是產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)抗周期能力較強(qiáng),預(yù)見(jiàn)性好,空間大。”
?
近幾年,以商業(yè)、商辦物業(yè)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目有著相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)前景,而永同昌過(guò)去在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中積累的資源和經(jīng)驗(yàn),也可以在這一領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)整合和賦能。經(jīng)過(guò)探索,永同昌已經(jīng)打造出資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。
?
在北京,永同昌紫金行政公館通過(guò)設(shè)計(jì)精裝、五星服務(wù)、社群運(yùn)營(yíng)、科技康養(yǎng)為項(xiàng)目賦能,將資產(chǎn)價(jià)值最大化,打造北京商住公寓天花板級(jí)別的產(chǎn)品。在深圳,永同昌中環(huán)廣場(chǎng)通過(guò)定位升級(jí)、理念重塑、設(shè)計(jì)優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新,協(xié)同構(gòu)筑約50萬(wàn)㎡金融總部綜合體,打造“永不落幕”的全天候消費(fèi)場(chǎng)景空間。
?
“我們對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)的要求就是它本身必須具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值。收購(gòu)之后,我們有能力通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓資產(chǎn)升值,優(yōu)良資產(chǎn)的價(jià)值一旦被釋放出來(lái),很快能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可。”胡東鵬表示,“2022年,我們計(jì)劃收購(gòu)不低于去年同期100億資產(chǎn)的規(guī)模,基本覆蓋一二線城市。北京、深圳是永同昌重倉(cāng)的兩個(gè)城市,其次是重慶、成都、南京、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市。”
自2021年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)空前的危機(jī)。其中那些曾經(jīng)過(guò)度“燒錢”進(jìn)行多元化戰(zhàn)略布局的企業(yè)受到的沖擊尤其劇烈。而面對(duì)未來(lái)的戰(zhàn)略選擇,胡東鵬提出了一個(gè)關(guān)鍵詞——相關(guān)多元化。
?
“前些年我們也嘗試過(guò)多元化業(yè)務(wù),走了一些彎路,好在都已及時(shí)止損。實(shí)踐證明,脫離自身資源稟賦的多元化很難成功。”胡東鵬表示。“這么多年來(lái),我們只有一個(gè)曾經(jīng)的‘多元化’案例特別成功,不但成為我們一大核心業(yè)務(wù),還形成了獨(dú)特的模式進(jìn)行對(duì)外輸出,那就是我們現(xiàn)在總部所在的永同昌西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”
?
永同昌西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)于2005年建成,從開(kāi)業(yè)伊始就以領(lǐng)先時(shí)代的“花園式、一站式”規(guī)劃理念和“周到、細(xì)致、貼心”服務(wù)理念,一改人們對(duì)汽配市場(chǎng)臟亂差的刻板印象;之后,它又在汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上配套打造了商辦寫字樓、科技孵化器,以及豐臺(tái)區(qū)第一家五星級(jí)酒店,從而升級(jí)為“2.0”版的汽服產(chǎn)業(yè)綜合體,成為行業(yè)引領(lǐng)者。
?
17年來(lái),伴隨著區(qū)域的不斷成熟,尤其是一路之隔的麗澤商務(wù)區(qū)的發(fā)展和園區(qū)西側(cè)亞洲最大鐵路樞紐客站——北京豐臺(tái)站的即將啟用,永同昌西國(guó)貿(mào)汽服基地也一直保持著自我更新。不僅在園區(qū)外立面、綠化環(huán)境方面持續(xù)投入改造,還在智能停車、智慧園區(qū)等軟件方面進(jìn)行了配套升級(jí),此外,在汽服廢料環(huán)保集中處理配套服務(wù)方面也不斷創(chuàng)新,精進(jìn)專業(yè)化管理能力。今年,以豐臺(tái)站開(kāi)通為契機(jī),西國(guó)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也將再次實(shí)現(xiàn)提質(zhì)升級(jí)。
?
“西國(guó)貿(mào)汽服基地的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn),就是始終與城市發(fā)展保持同步。隨著硬件管理的升級(jí),產(chǎn)業(yè)也在升級(jí),再反哺到企業(yè),提升盈利能力。”多年的經(jīng)營(yíng),為永同昌產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力構(gòu)建了一道護(hù)城河,而其運(yùn)營(yíng)模式也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外輸出。
?
在沈陽(yáng)沈撫新區(qū),永同昌汽車文化智能生活小鎮(zhèn)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè),這標(biāo)志著永同昌汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)“3.0”時(shí)代的到來(lái)。該項(xiàng)目由永同昌集團(tuán)和沈撫新區(qū)政府聯(lián)袂打造,將通過(guò)構(gòu)建文化、配套、后服務(wù)、品牌展銷、配套生活5大模塊,打造以汽車文化為引領(lǐng),以汽車后服務(wù)為引擎,以配套服務(wù)體系為支撐的汽車文化智慧生活小鎮(zhèn)。
?
在珠海,更多元的智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)也已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)。永同昌作為澳資企業(yè),積極響應(yīng)國(guó)家大灣區(qū)建設(shè)號(hào)召,在珠海橫琴落地了永同昌時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目,通過(guò)打造澳能研究院、未來(lái)中心、智慧空間三大板塊,構(gòu)筑涵蓋新能源汽車、跨境說(shuō)電商、美加澳光電等科研及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群,為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)新高地貢獻(xiàn)力量。
?
“永同昌從創(chuàng)業(yè)伊始就一直在涉獵汽車相關(guān)的業(yè)務(wù),汽車制造、整車銷售、配件貿(mào)易等,均頗具規(guī)模。所以汽車和房地產(chǎn)都是我們非常熟悉的領(lǐng)域,這是西國(guó)貿(mào)汽服產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式能夠跑通的基礎(chǔ)。”胡東鵬表示。現(xiàn)在,同樣遵循著相關(guān)多元化的發(fā)展道路,永同昌集團(tuán)旗下的酒店文旅、建筑施工、星級(jí)物業(yè)、科技孵化等業(yè)務(wù)也已經(jīng)形成了自己的發(fā)展路徑,而立之年的永同昌戰(zhàn)略布局愈發(fā)穩(wěn)健。
?
“公司經(jīng)營(yíng)始終以利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為核心,規(guī)模是建立在盈利的基礎(chǔ)之上的,絕不能為了追求規(guī)模而本末倒置。盈利能力是企業(yè)之本,是企業(yè)生存最底層的邏輯。”談及永同昌的“非典型啟示”,胡東鵬坦言,“跨越30周年的門檻,我們會(huì)牢記‘創(chuàng)造更高價(jià)值’的企業(yè)宗旨,堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略,秉持長(zhǎng)期主義、價(jià)值主義和產(chǎn)品主義,走出一條永同昌獨(dú)特的基業(yè)長(zhǎng)青之路。”
?